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東京23区別空室リスク｜空室率から見る投資エリアの特徴
2026年8月10日#東京23区#空室リスク
ポイント・空室率は、賃貸需要やエリアの収益性を判断する重要な指標の一つです。
・エリアによって空室率には差があり、人口動態や交通利便性、供給状況が大きく影響します。
・投資エリアを選ぶ際は、空室率だけでなく、人口推移・家賃相場・将来性もあわせて確認することが重要です。
不動産投資において、利回りだけでなく空室率は安定した家賃収入を左右する重要な指標です。
首都圏では賃貸需要が堅調に推移している一方で、エリアや物件の条件によって空室リスクには大きな差があります。そのため、「どのエリアに投資するか」が長期的な運用成果を左右するポイントとなります。
◇ データで見る市場動向
CBREが公表した東京オフィス市場のデータによると、東京23区の空室率は以下のように推移しています。
- 2024年Q1：2.1％
- 2025年Q1：1.6％
- 2026年Q1：1.5％
このように、直近2年間で空室率は0.6ポイント低下しており、継続的に需給が引き締まっていることが分かります。
◇ 東京23区別 空室率比較（傾向）
■ 空室率比較表
※住宅・賃貸市場の一般的な傾向（都心部ほど低く、郊外ほど高い）
◇ 空室リスクが低いエリアの特徴
一般的に、以下のような条件を備えたエリアでは空室リスクが低い傾向があります。
- 山手線や主要路線の駅から徒歩10分以内
- 再開発が進むエリア
- 大学・オフィス・商業施設が集積している
- 人口流入が継続している地域
- 単身世帯・ファミリー世帯ともに一定の需要がある
◇ 空室リスクが高まりやすい物件
一方で、以下のような条件では空室期間が長くなる可能性があります。
- 最寄り駅から遠い
- 人口減少が続くエリア
- 同条件の競合物件が多い
- 築年数が古く、設備更新が十分でない
- 賃貸需要に対して供給が過剰な地域
◇ まとめ
空室リスクは、不動産投資の収益性を左右する重要な要素です。
特に東京23区では、「都心部ほど空室率が低く安定」「郊外ほど物件条件の影響を受けやすい」という構造が明確に見られます。
利回りだけを見るのではなく、立地や賃貸需要、人口動向などを総合的に分析し、長期的に安定した収益が期待できる物件を選ぶことが、不動産投資成功への近道といえるでしょう。
※本記事はCBREが公表した2024〜2026年の市場データなどを参考に作成しています。住宅市場とオフィス市場では指標の性質が異なるため、住宅投資では地域の賃貸需要や募集状況もあわせて確認することが重要です。