実質利回りとは？計算方法と表面利回りとの違いを解説
ポイント・実質利回りは、年間家賃収入から年間経費を差し引いて算出するため、実際の収益性を把握しやすい指標です。
・表面利回りが高くても、管理費や固定資産税などの支出によって実質利回りは低くなる場合があります。
収益物件を探していると、「利回り8％」「高利回り物件」といった表記を目にすることがあります。
しかし、物件広告で表示されている利回りの多くは表面利回りであり、実際に手元へ残る収益を表しているわけではありません。
実際の収益性を判断するためには、実質利回りを確認することが重要です。
この記事では、実質利回りの計算方法や表面利回りとの違い、物件選びで活用するポイントについて解説します。
◇ 実質利回りとは
実質利回りとは、年間家賃収入から年間の運営費用を差し引き、物件価格で割って算出する利回りです。
管理費や修繕費、固定資産税など、実際に発生する支出を考慮するため、表面利回りよりも現実に近い収益性を把握できます。
収益物件を比較する際には、実質利回りを確認することで、購入後のキャッシュフローをより正確にイメージできます。
◇ 実質利回りの計算方法
基本的な計算式は次のとおりです。
★ 実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間運営費用）÷物件購入価格 ×100
年間運営費用には、次のような費用が含まれます。
※ローン返済額は、一般的に実質利回りの計算には含めません。融資条件は購入者ごとに異なるため、物件自体の収益性を比較する際には除外して考えることが一般的です。
◇ 計算例で比較してみよう
例えば、次のような収益物件があるとします。
この場合、
表面利回り
★ 240万円 ÷ 3,000万円 ×100 = 8.0％
実質利回り
★ （240万円－40万円）÷3,000万円 ×100 = 約6.7％
同じ物件でも、年間経費を考慮すると実際の収益率は約1.3ポイント低くなることが分かります。
◇ 表面利回りとの違い
物件広告では表面利回りのみが掲載されているケースも多いため、その数値だけで判断するのは注意が必要です。
◇ 実質利回りを見るときの注意点
実質利回りは、表面利回りよりも実態に近い指標ですが、それだけで投資判断をすることはおすすめできません。
例えば、
- 空室率はどの程度か
- 家賃が相場より高すぎないか
- 将来的な修繕費は見込まれているか
- 賃貸需要が安定しているエリアか
といった要素は、実質利回りだけでは判断できません。
また、実質利回りの計算方法は不動産会社によって異なる場合があります。どの費用が含まれているかを確認したうえで比較することが大切です。
◇ まとめ
実質利回りは、年間家賃収入から運営費用を差し引いて算出するため、表面利回りよりも実際の収益性に近い指標です。
物件広告に掲載されている表面利回りだけでは見えないコストも把握できるため、収益物件を比較する際には実質利回りを確認することが欠かせません。