人口流入・転入超過ランキング｜人が集まるエリアは不動産投資に有利なのか

不動産投資では、物件そのものだけでなく、「どのエリアに人が集まっているか」を把握することも重要です。

総務省「住民基本台帳人口移動報告」によると、2025年も東京圏を中心に転入超過が続いており、東京都をはじめ神奈川県、埼玉県、千葉県では多くの人口流入が確認されています。

人口流入が続くエリアでは住宅需要や賃貸需要が維持されやすく、中長期的な不動産市場にも影響を与える可能性があります。

◇ 都道府県別 転入超過ランキング（2025年）

2025年の住民基本台帳人口移動報告では、転入超過となった都道府県は7都府県でした。

▲1位 東京都：65,219人

▲2位 神奈川県：28,052人

▲3位 埼玉県：22,427人

△4位 大阪府：約10,000人

△5位 千葉県：約4,900人

△6位 福岡県：約2,000人

△7位 沖縄県：約1,000人

東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）は123,534人の転入超過となり、30年連続で転入超過を記録しています。
一方、名古屋圏は転出超過、大阪圏は転入超過となるなど、都市圏によって人口移動の傾向に違いが見られます。

◇ 人口流入が不動産市場に与える影響

人口流入が続くエリアでは、新たな住宅需要が生まれやすく、賃貸市場にもプラスの影響を与える可能性があります。

特に、就職や進学を目的とした若年層の流入が多い地域では、単身向けマンションや駅近物件への需要が比較的安定する傾向があります。
また、ファミリー層の流入が多い地域では、2LDK・3LDKなど広めの住戸需要も期待できます。

ただし、人口が増えていても住宅供給が大幅に増加している地域では、賃貸市場の競争が強まる場合もあるため、人口流入だけで将来性を判断することはできません。

◇ 転入超過だけで投資判断はできない

人口流入は重要な指標ですが、それだけで投資判断を行うのは適切ではありません。

例えば、以下のようなデータもあわせて確認することで、市場をより多角的に分析できます。

• 世帯数の推移
• 家賃相場の動向
• 空室率
• 新築マンション供給戸数
• 再開発計画
• 中古マンション価格の推移

これらのデータを組み合わせることで、人口増加が実際に賃貸需要や資産価値の向上につながるエリアかどうかを判断しやすくなります。

◇ まとめ

2025年も東京圏では人口流入が続き、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県で転入超過が確認されました。

人口流入は賃貸需要を支える重要な要素ですが、不動産投資では人口だけでなく、世帯数や家賃相場、供給状況、再開発計画なども含めて総合的に分析することが、安定した資産形成につながります。

※本記事は総務省「住民基本台帳人口移動報告」をもとに作成しています。最新の統計資料をご確認のうえ、市場動向をご判断ください。