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不動産投資の減価償却とは？節税の仕組みと購入前に知っておきたい注意点

2026年10月15日#税金#減価償却#節税

ポイント

・減価償却の期間や金額は、建物の構造・築年数・取得価額などによって異なります。
・購入時の節税効果だけでなく、ローン返済や実際の収支、将来の売却時の税金まで考慮することが重要です。

不動産投資で安定した収益を目指すには、家賃収入や利回りだけでなく、税金を考慮した収支計画が重要です。特に、一棟アパート・一棟マンションなどの収益物件では、建物の取得価額や築年数によって、税務上の収支が大きく変わることがあります。

そこで知っておきたいのが「減価償却」です。減価償却は、不動産所得の計算や節税効果に関わる重要な仕組みですが、計算方法や売却時への影響を正しく理解しておく必要があります。

減価償却とは、長期間にわたって使用する資産の購入費用を、法定耐用年数などに応じて複数年に分け、必要経費として計上する仕組みです。

例えば、賃貸アパートを購入した場合、建物は時間の経過や使用によって価値が減少していく資産と考えられます。そのため、建物の取得費用を購入した年に全額経費にするのではなく、一定の期間に分けて計上します。

ただし、土地は時間の経過によって価値が減少する資産ではないため、原則として減価償却の対象になりません。

不動産投資では、家賃収入から必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。減価償却費も必要経費に含まれるため、計上することで課税対象となる所得を抑えられる場合があります。

例えば、年間の家賃収入が500万円、減価償却費を除く必要経費が150万円、減価償却費が100万円の場合、不動産所得は次のようになります。

このように、減価償却費を計上することで、不動産所得を計算する際の課税対象額を抑えられます。

また、減価償却費は、その年に同額の現金を支出する費用ではありません。そのため、実際の現金収支と税務上の所得に差が生じます。
ただし、実際の税負担は他の所得や各種控除などによって異なり、必ずしも税金が減るとは限りません。

減価償却を考えるうえで重要なのが、建物の構造と法定耐用年数です。

例えば、住宅用建物の法定耐用年数は、木造が22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造（SRC造・RC造）が47年とされています。鉄骨造については、骨格材の肉厚などによって耐用年数が異なります。

中古物件の場合は、築年数や取得時の状況などに応じて、減価償却に用いる耐用年数を計算します。そのため、築古物件だから必ず短期間で多額の減価償却費を計上できる、というわけではありません。

減価償却の特徴は、実際に現金を支出していなくても、税務上の必要経費として計上できる点です。

例えば、家賃収入からローン返済や管理費などを支払った後に現金が残っていても、減価償却費を計上することで不動産所得が小さくなる場合があります。

ただし、ローン返済額のうち、必要経費となるのは原則として借入金の利息部分であり、元金部分は必要経費になりません。

そのため、税務上の所得だけで投資の良し悪しを判断するのではなく、実際の収支や借入返済額もあわせて確認することが重要です。

減価償却は、物件を保有している間の税金だけでなく、将来売却する際の税金にも関係します。

建物の取得費は、減価償却費相当額を差し引いて計算するため、減価償却を行うと、売却時の譲渡所得の計算に影響します。

例えば、保有期間中に減価償却費を計上して所得税などの負担が軽減されたとしても、売却時には譲渡所得が大きくなり、税負担が増える場合があります。

まとめ

減価償却は、不動産所得を計算するうえで重要な仕組みであり、課税所得を抑えることで節税につながる場合があります。一方で、建物の構造や築年数、取得価額によって計算方法や期間が異なり、将来の売却時の税金にも影響します。

一棟アパート・一棟マンションの購入を検討する際は、表面利回りだけでなく、減価償却費やローン返済、運営費用を踏まえた実際の収支を確認することが重要です。

目先の節税効果だけでなく、長期的な賃貸経営と将来の売却まで見据え、総合的な視点で投資判断を行いましょう。