高利回り＝良い物件とは限らない？購入前に確認したいポイント

収益物件を探していると、「利回り○％」という数字が目に留まることが多いのではないでしょうか。

利回りは収益性を判断する重要な指標の一つですが、数字だけを基準に物件を選ぶことはおすすめできません。
一見魅力的に見える高利回り物件でも、空室リスクや修繕費などを考慮すると、想定していた収益を得られないケースもあります。

ここでは、利回りだけで物件を選んではいけない理由と、収益物件を選ぶ際に確認したいポイントをご紹介します。

◇ 利回りが高い＝良い物件とは限らない

一般的に、利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で計算されます。
そのため、物件価格が安いほど利回りは高く見えますが、価格が安い背景には何らかの理由がある場合も少なくありません。

例えば、次のようなケースでは、高い利回りが表示されていても注意が必要です。

• 築年数が古く、修繕費がかかる
• 空室率が高く、家賃収入が安定しない
• 賃貸需要が少ないエリアにある
• 将来的な売却が難しい可能性がある

高利回りという数字だけでは、物件の本当の価値は判断できません。

◇ 実際の収益は「支出」も考慮することが大切

収益物件では、家賃収入だけでなく、さまざまな維持費が発生します。

例えば、

• 管理費・修繕積立金
• 建物の修繕費
• 固定資産税・都市計画税
• 管理委託費
• 空室期間中の収入減少

これらの費用を考慮すると、表面上の利回りと実際の収益には差が生じることがあります。

そのため、投資判断を行う際は、支出も含めた収支全体を確認することが重要です。

◇ 長期的な資産価値にも目を向ける

収益物件は、家賃収入を得るだけでなく、将来的に売却することも視野に入れた資産です。

駅からの距離や周辺環境、人口動向など、将来も安定した需要が期待できるエリアであれば、資産価値を維持しやすく、売却時にも有利になる可能性があります。

短期的な利回りだけでなく、「長く保有できるか」「将来も選ばれる物件か」という視点も大切です。

◇ 物件選びでは総合的に判断することが重要

収益物件を選ぶ際は、利回りだけではなく、次のようなポイントもあわせて確認しましょう。

複数の視点から物件を比較することで、自分の投資目的に合った収益物件を選びやすくなります。 

◇ まとめ

利回りは収益物件を比較するうえで重要な指標ですが、それだけで投資判断を行うのは適切ではありません。

物件価格の背景や維持費、賃貸需要、建物の状態、将来の資産価値などを総合的に確認することで、より安定した不動産投資につながります。