サブリース付き物件は買っても大丈夫？

サブリース付き物件は、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸する仕組みを利用した不動産です。
空室時にも一定の賃料収入が見込めることから、安定した賃貸経営を期待する投資家に注目されています。

一方で、サブリース契約には賃料の見直しや契約解除など、購入前に確認しておきたい点もあります。

◇ サブリース付き物件とは 

サブリースとは、サブリース会社が物件をオーナーから一括で借り上げ、入居者に転貸する賃貸借の仕組みです。

一般的な管理委託では、オーナーと入居者が賃貸借契約を結び、管理会社が入居者募集や建物管理などを行います。
一方、サブリースでは、オーナーとサブリース会社の間で賃貸借契約を締結し、サブリース会社が入居者との契約主体となります。

この仕組みにより、オーナーは入居状況にかかわらず一定の賃料を受け取れる契約を結ぶことがあります。
ただし、賃料が将来にわたって保証されるとは限りません。

◇ サブリース付き物件のメリット 

① 空室による収入変動を抑えられる場合がある

サブリース契約では、契約条件に基づいてサブリース会社から賃料が支払われます。そのため、入居者の退去や空室が発生した場合でも、オーナーの収入変動を抑えられる可能性があります。

② 賃貸管理の手間を軽減できる

入居者募集や賃貸借契約、賃料回収などをサブリース会社が担うため、オーナー自身が日常的な賃貸管理業務に関わる負担を軽減できる場合があります。

③ 収入計画を立てやすい場合がある

契約で定められた賃料や支払条件を前提に、返済計画や運営費用を検討しやすくなることがあります。
ただし、これらのメリットは契約内容やサブリース会社の運営状況によって異なります。

◇ 購入前に確認すべき5つのポイント 

① サブリース賃料の改定条件

サブリース契約では、契約期間中であっても賃料が見直される場合があります。購入時に提示されている賃料だけで判断せず、賃料改定の時期や条件、減額の可能性について契約書で確認することが重要です。

② 契約期間と更新条件

契約期間が何年間なのか、期間満了後にどのような条件で更新されるのかを確認しましょう。契約期間が長い場合でも、賃料が固定されるとは限らないため、賃料改定条項とあわせて確認する必要があります。

③ 中途解約の条件

オーナー側から契約を終了できる条件や、解約の申し入れに必要な期間などを確認しましょう。将来的に物件の売却や運営方針の変更を予定している場合は、特に重要な確認事項です。

④ 実際の入居状況と賃料水準

サブリース会社から支払われる賃料だけでなく、各住戸の入居状況や入居者の賃料、周辺の賃貸相場も確認しましょう。入居者から得られる賃料とサブリース賃料の差額を把握することで、物件の収益構造を理解しやすくなります。

⑤ 修繕費・管理費などの負担区分

建物の修繕費や設備交換費用、原状回復費用などについて、オーナーとサブリース会社のどちらが負担するのかを確認しましょう。収入が安定していても、修繕費などの支出によって実際の手残りは変わります。

◇ サブリース付き物件の収益性はどう判断する？  

サブリース付き物件を検討する際は、提示されている賃料だけでなく、実際の運営収支を確認することが大切です。

例えば、以下の項目を整理して比較します。

また、サブリース契約がない場合の想定賃料や空室率も確認しておくと、契約条件の変更が収益に与える影響を検討しやすくなります。

◇ まとめ   

サブリース付き物件は、空室による収入変動や賃貸管理の負担を抑えられる可能性がある一方、賃料改定や契約解除の条件によって、購入後の収益性が変わる場合があります。

収益物件の購入を検討する際は、現在の賃料収入だけでなく、契約内容や実際の入居状況、将来の修繕費なども含めて総合的に判断することが重要です。

サブリース付き物件の購入や売却をご検討の際は、契約条件と物件の収益構造を確認し、将来の賃貸経営を見据えた検討を行いましょう。